Koszty kredytowe
06/08/2020

Najczęstsze pytania, które słyszę od klientów to:

  • jak porównać oferty kredytowe różnych banków?
  • na jakie koszty zwracać uwagę?
  • jak wybrać najlepszą ofertę? który bank jest najlepszy?
  • co można negocjować?

 

Jeśli zastanawiasz się nad zakupem mieszkania/domu lub budową domu i potrzebujesz wspomóc się kredytem bankowym – założę się, że chcesz, aby był najtańszy i chcesz go szybko spłacić. Ale jak taki wybrać, na co zwrócić uwagę?

W tym artykule opowiem Ci o większości kosztach kredytowych, które pojawiają się wtedy, kiedy wnioskujesz o kredyt lub potem w trakcie spłaty rat.

Najczęstsze pytanie, które słyszę to – Który bank jest najlepszy? Który Pani poleca? – nigdy nie wskazałam 1 banku, a to dlatego, że dla każdego inny bank może być optymalnym rozwiązaniem. Najpierw trzeba przeanalizować swoją sytuację, przeliczyć zdolność kredytową, a następnie dobrać oferty bankowe tak, aby spełniały nasze oczekiwania. Podam 2 przykłady poniżej.

Sytuacja 1.

Klient, który kupuje mieszkanie inwestycyjnie, będzie je w przeciągu 1 roku sprzedawał – w takiej sytuacji zazwyczaj szukamy oferty, gdzie nie będzie kosztów wstępnych i opłat za wcześniejszą spłatę kredytu, nawet kosztem wyższego %.

Sytuacja 2.

Zakup mieszkania, spłata w dłuższej perspektywie. Jeżeli jest to zakup docelowego mieszkania (przynajmniej tak się wydaje) i spłaty rat będą trwały min kilkanaście lat – wtedy skupiamy się na niskim % (szczególnie marży banku) i minimalizowaniu kosztów wstępnych. Jeżeli dysponujesz wysokim wkładem własnym to nawet wyższe koszty wstępne mogą być akceptowane, aby uzyskać niższe %.

Każdą sytuację proponuję indywidualnie omówić i dobrać oferty tak, aby spełniały jak najwięcej Twoich oczekiwań.

 

JAK PORÓWNAĆ OFERTY KREDYTOWE RÓŻNYCH BANKÓW?

Często idąc do 1, 2 ,3 banku zaczynają oferty się mieszać, koszty przedstawiane są w różny sposób. Uzyskując oferty od różnych doradców, czasami ciężko je porównać. Dostępne też są porównywarki kredytowe.

Porównywarki kredytowe – czy warto korzystać?

Tak, warto skorzystać i mieć ogólny pogląd na oferty, ale szczegółowe oferty i koszty mogą odbiegać od rankingu porównywarki. W porównywarce jest zaszyty konkretny algorytm wg którego oferty są klasyfikowane. Czasami inny parametr jest ważniejszy niż ten główny w rankingu.

Dlatego ja rekomendują spotkanie z doradcą finansowym. Rolą eksperta kredytowego jest porównanie ofert, aby sprowadzić je do wspólnego mianownika i w najbardziej czytelny sposób wyjaśnić wszystkie pojęcia i koszty bankowe.

Ja zazwyczaj przedstawiam wybrane oferty (te, które spełniają oczekiwania Klientów) w formie tabeli, aby móc wszystkie dane w czytelny sposób porównać.

Zazwyczaj kluczowe koszty to koszty wstępne, %, rata, koszty odsetkowe, całkowity koszt kredytu, opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu.

Poniżej możesz otworzyć pdf i zobaczyć jak może wyglądać porównanie ofert bankowych. Omówię teraz poszczególne koszty – na te wszystkie warto zwrócić uwagę przy wyborze banku.

RATA

Wysokość raty wynika z kwoty kredytu i okresu kredytowania. Ważne, aby wysokość raty była optymalna do Twojej sytuacji finansowej teraz, jak i w sytuacji, gdyby ona się chwilowo pogorszyła. Często rozmawiam z Klientami o tym, aby zbudowali sobie lub zostawili z oszczędności tzw. „poduszkę finansową” – to pieniądze na „czarną godzinę”. W razie choroby, utraty pracy z poduszki są spłacane raty, zobowiązania. Polecam, aby oszczędności wynosiły min. 6-krotność miesięcznych zobowiązań.

MARŻA + WIBOR = OPROCENTOWANIE

Marża jest stałą częścią oprocentowania, ważne, aby była jak najniższa. Wibor jest zmienny
uzależniony od decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Banki stosują Wibor 3-miesięczny lub 6-miesięczny i
cyklicznie w takich odstępach czasu aktualizują % kredytów. Obecnie trwają pracę nad zmianą Wibor-
u innym wskaźnikiem – takim, aby dokładniej odzwierciedlał sytuację na rynku.

PROWIZJA

Jest to jednorazowy koszt za udzielenie kredytu. Często banki proponują niższą marżę, ale w zamian jest wyższa prowizja lub ubezpieczenie – warto na to zwrócić uwagę. Prowizja może być opłacona przelewem przed uruchomieniem kredytu, ale może być też skredytowana (włączona w kredyt), jeśli wkład własny na to pozwala.

UBEZPIECZENIE POMOSTOWE

Ubezpieczenie dotyczy okresu, kiedy hipoteka banku nie jest jeszcze wpisana w księdze wieczystej naszego mieszkania lub domu. Wpisanie hipoteki przy zakupie mieszkania/domu na rynku wtórnym czy budowie domu trwa max kilka miesięcy, zazwyczaj 2-3 m-ce. Inaczej sytuacja wygląda przy rynku pierwotnym. Jeśli kupujesz mieszkanie z niskim stanem zaawansowania budowy i oddaniem mieszkania do użytkowania np. za rok, to podwyższone raty kredytowe będziesz płacił przez ten rok plus okres do podpisania aktu notarialnego plus okres oczekiwania na założenie księgi wieczystej i wpis hipoteki. W takiej sytuacji ubezpieczenie pomostowe może być istotnym kosztem, tym bardziej, że wysokość ubezpieczenia waha się od średnio kilkunastu do kilkuset złotych miesięcznie.

UBEZPIECZENIE NISKIEGO WKŁADU WŁASNEGO

Wg rekomendacji S minimalny wymagany wkład własny wynosi 20%. W związku z tym, że nie każdy posiada aż 20% wkład własny niektóre banki akceptują 10% wkład własny, ale dodatkowo stosując, tzw. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Czasami jest ono bezpłatne a czasami występuję w formie podwyższonego % do czasu spłaty łącznie 20% wkładu własnego.

UBEZPIECZENIE NA ŻYCIE

Stanowi formę zabezpieczenia dla banku w razie śmierci kredytobiorcy. Szczególnie rekomenduję ubezpieczenie na życie rodzinie, gdzie występują duże dysproporcje w dochodach, jako zabezpieczenie 2 strony na wypadek śmierci głównego żywiciela rodziny. W takiej sytuacji ubezpieczyciel po śmierci osoby ubezpieczonej spłaca pozostałą kwotę kredytu i bank zwalnia hipotekę z nieruchomości. Często banki tak konstruują oferty, że ubezpieczenie na życie wymagane jest przez określony czas.

UBEZPIECZENIE OD UTRATY PRACY

To ubezpieczenie działa inaczej niż ubezpieczenie na życie. Warto dokładnie wczytać się w OWU co dokładnie zawiera. Najczęściej w przypadku utraty pracy spłacane są raty kredytowe, np. przez 6 miesięcy. Ubezpieczenie to czasami jest stosowane zamiast prowizji bankowej.

UBEZPIECZENIE NIERUCHOMOŚCI

Jest wymagane w każdym banku. Zazwyczaj jest opłacane składką roczną. Bank wymaga podstawowego ubezpieczenia murów od zdarzeń losowych. Jeśli chcesz mieć faktycznie ubezpieczoną nieruchomość – włącznie z wyposażeniem – warto zastanowić się nad szerszym zakresem ubezpieczenia.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

Część banków stosuje uproszczone inspekcje nieruchomości – w zależności od rodzaju nabywanej nieruchomości, część – akceptuje operaty szacunkowe wykonane przez zewnętrznych rzeczoznawców majątkowych, a część – akceptuje tylko swoje wewnętrzne wyceny.

CAŁKOWITY KOSZT KREDYTU

Całkowity koszt kredytu jest określany wartościowo (jako suma wszystkich kosztów), ale również procentowo (RRSO).

Czym dłuższy okres kredytowania tym jest wyższy koszt odsetkowy. Z kolei, jeśli będą następowały co jakiś czas nadpłaty kredytu wtedy koszt odsetkowy zmniejszamy (nadpłacamy tylko kapitał i od zmniejszonego kapitału naliczane są przyszłe odsetki).

CAŁKOWITA SPŁATA KREDYTU I NADPŁATY KREDYTU

Wg obecnych rekomendacji bankowych banki nie mogą stosować opłat za wcześniejszą spłatę kredytu po 3 latach od jego udzielenia. Są banki, które nie pobierają opłat od samego początku, to
szczególnie ważne, jeśli ktoś, np. sprzedaje inną nieruchomość i będzie dość szybko spłacał lub nadpłacał obecny kredyt. Nadpłata kredytu powoduj automatycznie zmniejszenie raty kredytowej. Jeżeli chcesz pozostawić ratę na tym samym poziomie, a wolisz skrócić okres kredytowania (jest to bardziej opłacalne pod kątem odsetkowym) to musisz o to zawnioskować, zazwyczaj jest podpisywany aneks do umowy kredytowej (koszt ok. 200 zł).

 

CO MOŻNA NEGOCJOWAĆ?

Banki niechętnie negocjują warunki kredytowe. Zazwyczaj negocjacjom podlega ewentualnie marża, prowizja, opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu.

Największe szanse na pozytywne negocjacje mają Klienci z wysokimi dochodami, stabilnymi branżami i wnioskujący o wysokie kwoty kredytu. Oczywiście wkład własny też jest istotny – im wyższy tym ryzyko banku niższe. Argumentem dodatkowym w takiej sytuacji mogą być też decyzje pozytywne z innych banków.

JAK WYBRAĆ NAJTAŃSZY KREDYT HIPOTECZNY?

Podsumowując – nie ma 1 banku idealnego dla wszystkich. Banki często stosują różne promocje, warto uwzględnić wszystkie koszty i wybrać takie oferty, które będą spełniały Twoje
oczekiwania. Ja polecam spotkanie z doświadczonym ekspertem kredytowym, który rzetelnie przeanalizuje Twoją sytuację, przedstawi ofertę, rozwiązania i przeprowadzi Cię przez cały proces kredytowy, aby zaoszczędzić Twój czas i pieniądze.

+48 512 11 22 33