Choć sprzedaż mieszkania co do zasady pociąga za sobą konieczność uiszczenia podatku od sprzedaży nieruchomości, w pewnych okolicznościach można uniknąć tego obowiązku. Polska ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. ustawa PIT) ustanawia bowiem wyłączenia oraz ulgi w tym zakresie po ziszczeniu się określonych przesłanek. Kiedy zatem sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym? Co zrobić, aby skorzystać z ulgi podatkowej? W niniejszym artykule znaleźć można odpowiedzi na te i inne pytania.
Art. 10. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zakreśla krąg źródeł przychodów, podlegających opodatkowaniu. Zgodnie z ust. 1. 8) tej regulacji w odniesieniu do zbycia nieruchomości o zakwalifikowaniu uzyskanych środków jako przychodu decyduje łączne spełnienie następujących przesłanek:
Oznacza to, iż podatku od sprzedaży nieruchomości nie trzeba uiszczać w przypadku, gdy sprzedaż nastąpiła w terminie 5-letnim lub dłuższym od momentu jej nabycia lub wybudowania. Wówczas bowiem nie powstaje przychód, który można by opodatkować.
Powstanie przychodu również nie musi oznaczać powstania zobowiązania podatkowego. Zgodnie bowiem z art. 21. ust. 1. pkt 131. PIT łączne spełnienie następujących przesłanek może skutkować uzyskaniem zwolnienia z opodatkowania:
Regulacja ta jest jednak dość nieostra, co nastręcza wielu wątpliwości co do sposobu jej rozumienia.
Sprzedaż mieszkania i podatek z nią związany stają się problematyczne, kiedy przychodzi do zderzenia ogólnych regulacji ustawowych z konkretną sytuacją życiową. Co bowiem należy rozumieć przez wspomniane „własne cele mieszkaniowe”? Czy nieruchomość nabytą, a następnie wynajętą można traktować jako spełniającą wymogi dla zwolnienia z opodatkowania?
Zdania w tym zakresie są bardzo podzielone, jednak kluczowe z punktu widzenia podatnika jest stanowisko zajmowane przez organy podatkowe oraz sądy administracyjne. Te zaś interpretują tę przesłankę zawężająco, kładąc nacisk na osobisty aspekt celów mieszkaniowych, a więc związany bezpośrednio z osobą nabywcy nieruchomości – nie np. jego bliskich. Co więcej, w historii orzeczniczej zaznaczyły się stanowiska, iż okazjonalne zamieszkiwanie w nabytej nieruchomości nie spełnia przesłanki „własnego” charakteru celów mieszkaniowych; podobnie zresztą jak zaspokajanie tych potrzeb w kilku, znacznie oddalonych od siebie nieruchomościach (tak np. WSA w Białymstoku, sygn. akt I SA/Bk 1379/15).
Niekiedy jednak można się spotkać z przychylniejszym dla podatnika poglądem na sprawę. Nawiązując do wspomnianej już kwestii wynajmu nabytej nieruchomości, dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji nr 0115-KDIT2-1.4011.381.2018.2.MN stwierdził, iż można mówić w tym przypadku o realizacji własnych celów mieszkaniowych również, kiedy dysponuje się określoną liczbą mieszkań, o ile posłużą one realizacji „własnych celów mieszkaniowych” w przyszłości. Czasowy wynajem nie stoi zaś, jego zdaniem, na przeszkodzie możliwości czynienia użytku z ulgi.
„Śmierć i podatki” – jak widać, to drugie nie jest tak pewne, jak twierdził Benjamin Franklin, dlatego też warto wziąć sprawy we własne ręce. Pomocne w tematyce opodatkowania sprzedaży mieszkania są interpretacje indywidualne, dzięki którym można ograniczyć wszelkie wątpliwości i ich ewentualne, negatywne następstwa.
