Wynajem nieruchomości będzie istniał prawdopodobnie zawsze. Dzieje się tak, ponieważ ludzie zawsze będą potrzebowali dachu nad głową. Z tego względu inwestycje w nieruchomości mogą być dobrym sposobem na ulokowanie kapitału i pozyskanie dochodu pasywnego. Poniższy artykuł analizuje koszty, ryzyko oraz opisuje sposoby zarabiania na nieruchomości kupionej pod hipotekę.
Intuicja, a także powszechnie krążące opinie podpowiadają, że kredyt hipoteczny to zło konieczne. Bolesne obciążenie, którego najlepiej jak najszybciej się pozbyć. A jak pozbyć się go szybko? Poprzez mniejszą ilość rat. Oznacza to znacznie większe obciążenie budżetu. Jednak można szybciej wyzwolić się od znienawidzonego zobowiązania.
Ale czy takie postrzeganie sprawy jest poprawne? Otóż niekoniecznie. Okazuje się, że za pomocą kredytu hipotecznego możliwe jest inwestowanie w nieruchomości. Kupowanie nieruchomości bez posiadania całej kwoty to metoda, którą z powodzeniem stosują zawodowi inwestorzy.
Aby w ogóle myśleć o zarabianiu na kredycie hipotecznym, trzeba go najpierw pozyskać. Banki życzą sobie zazwyczaj dziesięciu procent wkładu własnego, zanim udzielą kredytu hipotecznego. Wkład własny najlepiej pozyskać z własnych środków poprzez oszczędności. Jednym zajmie to mniej czasu, innym nieco więcej. Osoby już posiadające inną nieruchomość mogą wziąć kredyt pod jej zastaw.
Inną spotykaną stawką wkładu własnego jest dwadzieścia procent. W tym przypadku nie będzie konieczne płacenie ubezpieczenia od niskiego wkładu.
Następnie warto ustalić swoją zdolność kredytową. Jeśli mieści się ona w ramach pozostałych dziewięćdziesięciu procent, można złożyć wizytę w banku. Jednak ze względu na rozmiary zobowiązania warto odwiedzić przedtem doradcę kredytowego. A nawet kilku, by mieć większą gwarancję obiektywności.
Wynajem nieruchomości jest dobrym źródłem tak zwanego dochodu pasywnego. Jest to taki dochód, który uzyskiwany jest bez aktywności (lub przy minimalnej aktywności) ze strony zarabiającego. Pobierany od najemców czynsz może być na tyle wysoki, że pokryje raty kredytu hipotecznego. W lepszym wariancie nie tylko kredyt będzie spłacał się sam, lecz także generował zyski.
Warto pamiętać, że kredyt hipoteczny to zobowiązanie zaciąganie na 20, a nawet 30 lat. Nie sposób przewidzieć przyszłości tyle lat do przodu, dlatego inwestycje w nieruchomości wiążą się z pewnym ryzykiem. Współczesnym przykładem gwałtownej zmiany opłacalności nieruchomości jest pandemia koronawirusa. Kiedy się zaczęła, wiele firm zaoferowało swoim pracownikom pracę zdalną. Wobec braku konieczności dojazdu wiele osób zdecydowało się opuścić centra miast. Powróciły wtedy w rodzinne strony lub wynajęły nieruchomości tańsze, położone w innych lokalizacjach.
O ile tego rodzaju wydarzenia cechują się niskim prawdopodobieństwem, warto mieć je na uwadze. Wszelkiego rodzaju kryzysy ekonomiczne (w rodzaju tego, który uderzył w świat w roku 2008) również będą zmieniały sytuację osób inwestujących w nieruchomości. Pamiętać należy też o tym, że nieruchomość nie będzie generowała zysku non stop. W okresach poszukiwania kolejnego najemcy nieruchomości stoją puste.
Poza wkładem własnym osoby zainteresowane nieruchomości wynajem muszą liczyć się z paroma jeszcze kosztami. Od kupna mieszkania będą musiały zapłacić podatek. W chwili obecnej wynosi od 2 procent od ceny widniejącej w dokumencie notarialnym. Wpłaty na rachunek właściwego urzędu skarbowego dokonuje notariusz. Dodatkowo notariuszowi należy zapłacić taksę notarialną.
Innym podatkiem jest podatek od czynności cywilnoprawnych, powszechnie znany jako PCC. Jego kwota w zależności od sytuacji wynosi 0.01 procent od kwoty hipoteki lub 19 złotych. Pierwszy wariant stosuje się do hipoteki zwykłej. Drugi – w przypadku hipoteki kaucyjnej. Urzędowi skarbowemu należy zapłacić ów podatek w terminie do czternastu dni od kupna mieszkania. Konieczne będzie również złożenie deklaracji PCC-3.
Jeśli nieruchomość została kupiona za pośrednictwem agencji nieruchomości, dochodzi także prowizja dla niej. Jest ona różna w zależności od agencji. Jednak jako uśrednioną wartość można podać 2.5 procent od wartości transakcji.
Mieszkania w stanie surowym trzeba oczywiście wykończyć. Wszystko zależy tu od tego, jaki standard chcemy nadać swojej nieruchomości. Jednak ceny na rynku bardzo się różnią. Aby dowiedzieć się, ile wyniesie koszt wykończenia nieruchomości, najlepiej skonsultować się z firmami wykończeniowymi. Dzięki temu możliwe będzie sporządzenie orientacyjnego kosztorysu.
Jak widać, nieruchomości wynajem pochłoną dużo pieniędzy, zanim wprowadzą się doń lokatorzy. Chcemy jednak, by inwestycje w nieruchomości w końcu zaczęły przynosić zyski. Przede wszystkim należy pamiętać o poniesionych kosztach. Oprócz rat kredytu musimy je sobie zwrócić. Konieczne jest też ustalenie, jaki czynsz możemy uzyskać od najemców. Ceny nieruchomości wahają się w zależności od województwa, miasta, położenia w samym mieście oraz standardu.
Rynek to miejsce konkurencji. Wynajem nieruchomości nie będzie opłacalny, jeśli nie będzie najemców. Dlatego ustalając czynsz należy przeanalizować ceny innych nieruchomości w tej samej lokalizacji. Aby zyskać przewagę konkurencyjną, można zaoferować czynsz nieco mniejszy od innych. Jednak żelazną granicą powinna być wartość raty kredytu pod inwestycje w nieruchomości. Ratę ustala się z bankiem. Z tego względu dobrze byłoby zdecydować się na mniejszą, może nawet najmniejszą oferowaną przez bank.
W takiej sytuacji nieruchomość spłaca się sama dzięki czynszowi. Powstałą nadwyżkę finansową można odłożyć. Dzięki temu inwestycje w nieruchomości będą możliwe także w przyszłości. Będzie można bowiem uzyskać wkład własny na kolejne nieruchomości. Takie powolne rozbudowywanie swojego portfela nieruchomości w dłuższej perspektywie przyniesie bardzo duże zyski. Będzie się także wiązało z zapewnieniem rodzinie spokoju finansowego nawet na wiele pokoleń.
Inwestowanie w nieruchomości to dobry sposób na ulokowanie i pomnażanie kapitału. Nie jest jednak wolne od ryzyka. Wręcz przeciwnie, nieruchomości wiążą się z dużym ryzykiem. Hipoteka oznacza, że w przypadku niewywiązywania się z umowy bank może przejąć nieruchomość. Jest to rzadka sytuacja, która w przypadku odpowiedniego zarządzania raczej się nie zdarzy. Jednak kryzys, podwyższenie stóp procentowych, bankructwo w innych sferach – wszystko to może doprowadzić do wizyty komornika.
Innym ryzykiem jest wypadnięcie z rynku. Rynek nieruchomości dynamicznie się zmienia. Konieczne jest zatem regularne aktualizowanie swojej wiedzy. Inwestycja w nieruchomości może stać się nieefektywna, jeśli przestaniemy opierać się na rzetelnej wiedzy. Z ciągłym nadążaniem za faktami wiąże się też obciążenie emocjonalne. Dotyczy to zwłaszcza właścicieli wielu mieszkań. W czasach szczególnie niepewnych inwestorzy ryzykują także własnym zdrowiem, ponieważ ogromny stres z tym związany może bardzo w nie uderzyć.
