Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – co z odsetkami?
20/08/2121
Wcześniejsza spłata kredytu

Posiadanie własnego domu lub mieszkania jest marzeniem wielu osób. Bardzo często jedyną opcją, która pozwoli spełnić to marzenie, jest pożyczka w banku. Do tego celu służą kredyty hipoteczne, czyli umowy zawierane na okres około 25-30 lat. Według statystyk przeciętny kredytobiorca spłaca swoje zadłużenie w połowie obowiązywania umowy kredytu hipotecznego. Dla wielu osób wcześniejsza spłata zobowiązania, to możliwość poprawy komfortu psychicznego i lepsze perspektywy na przyszłość. Dla banku to niestety strata części pieniędzy. Jak wygląda wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego? O tym przeczytasz w naszym artykule.

Kredyt hipoteczny wcześniejsza spłata – jak to działa?

Wcześniejsza spłata kredytu przez osobę zadłużoną jest możliwa w przypadku posiadania dodatkowych środków pieniężnych, które pozwolą na spłatę zobowiązania w części lub w całości. Okazuje się jednak, że mogą obowiązywać różne warunki związane ze wcześniejszą spłatą, z powodu Ustawy o kredycie hipotecznym, która weszła w życie 21 lipca 2017 roku. Jeśli umowa została podpisana po wejściu Ustawy w życie i od tego momentu minie już 3 lata, kredytobiorcy nie obowiązują dodatkowe koszty wynikające ze wcześniejszej spłaty. Natomiast jeśli umowa kredytowa została podpisana przed dniem wejścia Ustawy w życie (tj. 21 lipca 2017 r.) bądź nie minęły jeszcze 3 lata od uruchomienia kredytu, należy wystąpić do banku z wnioskiem o przedstawienie opłat wynikających ze wcześniejszej spłaty kredytu. Kredytodawca na odpowiedź ma 7 dni.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – ustawa

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest regulowana przez Ustawę o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 r. Przepisy te obowiązują dla kredytów zaciągniętych po 21 lipca 2017 r. i stanowią, że:

  • kredytobiorca w każdym dowolnym momencie może dokonać spłaty zobowiązania, przedterminowo, w całości lub częściowo;
  • kredytobiorca może złożyć wniosek do banku o przedstawienie informacji o opłatach, które są związane ze wcześniejszą spłatą zobowiązania;
  • kredytobiorca ma możliwość odzyskania kosztów, które przypadają za okres, o który umowa została skrócona.

W jaki sposób można dokonać wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego?

W sytuacji posiadania większej ilości gotówki można spłacić kredyt całkowicie lub dokonać jego nadpłaty. Do wyboru mamy kilka możliwości:

  • można dokonać jednorazowej wpłaty wyższej kwoty, dzięki czemu zmniejszy się wysokość rat;
  • można zwrócić się do kredytodawcy z wnioskiem o skrócenie umowy i tym samym podwyższenie comiesięcznej rat kredytu;
  • można dokonać jednorazowej spłaty, tym samym skracając umowę kredytową.

Wszystko zależy od zasobności portfela, jednak dla wielu osób wcześniejsza spłata zadłużenia jest bardzo ważna, ze względu na odciążenie domowego budżetu z comiesięcznej raty.

Terminowa spłata zadłużenia

Zwrot odsetek przy wcześniejszej spłacie kredytu – czy jest możliwy?

Wśród wielu korzyści wynikających ze wcześniejszej spłaty umowy kredytu, niewątpliwie najważniejszą z nich jest zwrot odsetek od kredytu.  Zgodnie z przepisami prawa całkowity koszt kredytu hipotecznego, w związku z wcześniejszą spłatą ulega zmniejszeniu o należne odsetki i inne opłaty wskazane w umowie kredytowej. Jednak nie zawsze wcześniejsza spłata jest związana ze zwrotem odsetek. Jest to ściśle związane z zapisami umowy, a dokładniej tym, w jaki sposób kredytodawca nalicza opłaty uiszczane przez zadłużonego. Dlatego bank ma prawo odrzucić wniosek o zwrot odsetek przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego, jeśli zostały one obliczonej od sumy całkowitej zaciągniętego zadłużenia na dzień regulowania spłaty kredytu.

Kredyt hipoteczny zwrot prowizji – czy jest możliwy?

Prawo do zwrotu prowizji od kredytów konsumencki weszło w życie pod koniec 2011 roku, jednak odnośnie kredytów hipotecznych prawo zostało uregulowane dopiero w 2019 roku, kiedy Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej orzekł, iż kredytobiorca ma prawo w sytuacji przedterminowej spłaty ubiegać się o proporcjonalny zwrot poniesionych kosztów. Dzięki temu kredytobiorcy, którzy wcześniejszej spłacili swoje zobowiązanie przedterminowo, mają możliwość ubiegania się o proporcjonalne obniżenie poniesionych kosztów, w trakcie całego okresu obowiązywania umowy kredytowej.

Zdaniem TSUE, jeśli kredytobiorca spłacił swoje zobowiązanie w połowie obowiązywania okresu, a kwota kredytu wynosiła 300 tys. złotych, a prowizja 3%, czyli 9 tys. złotych, to bank powinien zwrócić swojemu klientowi 4,5 tys. złotych.

Zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego jest najczęściej realizowany na wniosek zadłużonego, który stanowi prośbę o wyliczenie przez kredytodawcę zwrotu prowizji i wskazanie sposobu jej zwrotu. Wniosek powinien zawierać dane o kredycie i stronach umowy, szczegółu umowy, numer konta i termin, w jakim oczekuje się zwrotu  należnych środków. Bank od chwili otrzymania wniosku (można dostarczyć osobiście lub pocztą) ma 30 dni na jego rozpatrzenie. Jeśli w tym terminie środki nie trafią do wnioskodawcy, ma prawo zgłosić sprawę do sądu. Na złożenie wniosku o zwrot prowizji, według Kodeksu Cywilnego, kredytobiorca ma 6 lat od momentu wcześniejszej spłaty zadłużenia.

Poza zwrotem prowizji oraz ewentualnych odsetek kredytobiorcy należy się również zwrot ubezpieczenia. Bank musi zwrócić część poniesionej opłaty za niewykorzystany okres ochrony.

Czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest zawsze opłacalna?

Bardzo często zdarza się, że posiadanie dodatkowej gotówki pozwala na spłatę części lub całości zobowiązania kredytowego. Dzięki temu możliwe jest obniżenie kosztów czy poprawa zdolności kredytowej. To również upragnione własne gniazdko, gdyż w momencie spłaty kredytu, bank przestaje być właścicielem nieruchomości. Szybsza spłata zadłużenia to również poprawa samopoczucia i lepsza perspektywa na przyszłość, gdyż posiadanie długu bardzo często może przysparzać wiele zmartwień.

Jednakże wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to nie tylko korzyści. Tak naprawdę ma ona sens dopiero po 3 latach, gdyż koszt odsetek za pierwszy okres umowy może być niższy niż prowizja należna do banku za wcześniejszą jego spłatę. Przedterminowa spłata kredytu hipotecznego to dla banku duży problem, gdyż tracą część odsetek oraz prowizję i wiele innych należnych środków. Dlatego bardzo często w umowach wpisane są klauzule, które informują, np. o należnej rekompensacie w sytuacji wcześniejszej spłaty części lub całości zadłużenia.

Jak widać, spłata zobowiązania przedterminowo nie zawsze może być opłacalna. Warto jest uważnie prześledzić zapisy umowy oraz wystąpić z wnioskiem do banku o wskazanie opłat wynikających ze wcześniejszej spłaty całości lub części zadłużenia. Nie zawsze sytuacja może być korzystna dla kredytobiorcy, a kwestia zwrotu odsetek może być zależna od sposobu ich naliczania początkowego, dlatego do ich zwrotu nie zawsze będzie zobowiązany kredytodawca.

Sprawdź również:

Jak obliczyć odsetki od kredytu hipotecznego?

Jak uzyskać kredyt hipoteczny

Sprzedaż mieszkania bez podatku 2021 r. 

+48 512 11 22 33