Inwestowanie w nieruchomości jest jednym z lepszych i bardziej dochodowych sposobów mądrego bogacenia się. Specyfika branży, rosnące koszty wynajmu i kupna, a także stosunkowo niewielka ilość mieszkań w przeliczeniu na osoby. Powoduje to, że ten rodzaj inwestycji sprawdza się nie tylko pod względem zabezpieczenia kapitału, ale generuje także stały dochód pasywny. Jednak samo znalezienie odpowiedniej nieruchomości, zgromadzenie środków i sfinalizowanie zakupu, to kroki niełatwe, które wymagają dużej wiedzy oraz determinacji. Jak zatem wejść w świat inwestowania w mieszkania, na co zwrócić szczególna uwagę i dlaczego warto?
Mieszkania są jedną z bezpieczniejszych i bardziej opłacalnych form inwestowania – poza możliwymi do osiągnięcia wysokimi stopami zwrotu, umożliwiają także zabezpieczanie kapitału lub duży krótkoterminowy zysk ze sprzedaży. Zatem czy warto inwestować w nieruchomości? W przeciwieństwie do innych aktywów, takich jak akcje, charakteryzują się stabilnością, jednak dobra inwestycja wymaga wyboru odpowiedniej nieruchomości. Musimy zatem brać pod uwagę nie tylko lokalizację, ale także stan budynku i układ mieszkania. Z tego powodu zakup mieszkania w starej kamienicy będzie dużo bardziej ryzykowny niż mieszkanie z rynku pierwotnego. W przypadku kupna mieszkania dobrze ustawionego i w dobrej okolicy, istnieje duża szansa znacznego zysku, lub w najgorszym scenariuszu – stabilnego lokowania kapitału. Przeszkodą jest jednak duży próg wejścia, który nierzadko wymaga wspomagania się kredytem hipotecznym.
Obliczając potencjalne zyski z zakupu mieszkania, należy wziąć pod uwagę możliwie jak najbardziej realny scenariusz. W przypadku nieruchomości na wynajem, optymalnym scenariuszem będzie brak zysków w niektórych miesiącach w roku – na przykład w okresie wakacyjnym. Warto także brać pod uwagę ewentualne zniszczenia i usterki, które trzeba będzie zorganizować ze środków własnych. Istotny jest także rodzaj opodatkowania, na który się zdecydowaliśmy – 8,5% na ryczałcie albo skala 17%-32%. Do nieruchomości doliczamy także konieczne koszty do samego zakupu nieruchomości, takie jak podatek PCC, opłata u notariusza czy remont.
Przy założeniu, że najemca samodzielnie opłaca czynsz i media, możemy posiłkować się wzorem polegającym na pomnożeniu liczby miesięcy wynajmu przez zysk netto po opodatkowaniu i odjęciu kosztów ubezpieczenia. Wskazując na przykład z praktyki, jeśli czynsz netto po odjęciu opodatkowania wyniesie 1500 zł, a zakładana liczba miesięcy wynajmu to 9, roczny zysk netto to 13 500 zł. Jeśli zatem całkowity koszt nieruchomości, łącznie z remontem i wszystkimi opłatami początkowymi wyniósł 250 tysięcy, zwrot z inwestycji osiągniemy po około 18 latach. Stopa zwrotu z takiej inwestycji, dzieląc 13 500 przez 250 000 i mnożąc przez 100%, wynosi 5.4%. Jest to tak zwany współczynnik ROI, wykorzystywany do obliczania stopy zwrotu w przypadku nieruchomości, której zakup sfinalizowano za gotówkę.
W przypadku mieszkań kupionych na kredyt, lepszym rozwiązaniem będzie posiłkowanie się współczynnikiem ROE. Koszty przy kredycie to jedynie wkład własny, podatek PCC, ubezpieczenie i około kredytowe opłaty, a także ewentualny remont i wykończenie. Zysk operacyjny wymaga odliczenia przychodu brutto – poza wcześniej wymienionymi kosztami, należy odjąć także ratę kredytu. Jeśli rata wynosi na przykład 700 zł miesięcznie, odejmując ją od czynszu netto 1500 zł, zysk operacyjny wynosi 800 zł. Wynik ten należy pomnożyć przez liczbę miesięcy, w wyżej wymienionym przykładzie będzie to 9. Wówczas uzyskujemy kwotę 7200 zł. To z kolei dzielimy przez inwestowany kapitał, czyli wkład własny i wszystkie pozostałe koszty i mnożymy przez 100%.
Jeśli zatem zainwestowana kwota wynosiła 60 tysięcy, stopa zwrotu wyniesie aż 12%. Może to poniekąd oznaczać, że zakup finansowany kredytem w dłuższym okresie okaże się bardziej opłacalny niż za gotówkę, szczególnie że nie pozbawiając się całych oszczędności, mamy środki możliwe do zakupu kolejnych nieruchomości. Wyniki te są oczywiście zależne od wielu czynników, na które nie mamy wpływu, takich jak stopy procentowe kredytów, koszty życia, zmieniające się ceny nieruchomości, a nawet ogólna sytuacja na świecie.
Ten rodzaj inwestowania dzieli się na dwa najbardziej popularne warianty – czerpanie dochodu pasywnego z wynajmowania nieruchomości, bądź też sprzedaż mieszkania niedługo po zakupie, z wyraźnym zyskiem. Na czym dokładnie polegają obie formy? W przypadku mieszkań na wynajem, mamy do czynienia z dwoma bardzo ważnymi aspektami – przede wszystkim jest to duża lokata kapitału, który zważywszy na stale rosnące koszty życia, nie ulegnie degradacji. Ceny nieruchomości z roku na rok się zwiększają i biorąc pod uwagę obecna sytuację społeczno-ekonomiczna w kraju, spadki cen nie są wysoce prawdopodobne. Z tego względu lokując środki w takim aktywie, możemy z pewną dozą prawdopodobieństwa określić, że nasz majątek urośnie, a w najgorszym razie nie będzie podlegać działaniu inflacji. Drugim aspektem wynajmu mieszkań jest stały dochód pasywny, który w przypadku dobrego rozkładu, może przynieść pokaźną stopę zwrotu w dłuższym terminie. Miesięczne opłaty lokatorów mogą także pokryć z dużą nadwyżką ratę kredytu i czynszu.
Flip z kolei, polega na zakupie mieszkań w dobrej cenie oraz szybka sprzedaż z dużym zyskiem. Najczęściej wykorzystuje się w tym celu mieszkania z rynku wtórnego, do kapitalnego remontu, ale z dużym potencjałem – na przykład w postaci dobrej lokalizacji czy możliwości ustawnego ulokowania poszczególnych pokoi. W tego typu inwestycjach istotny jest czas i koszty remontu – ważne jest, by stosunkowo niewielkim kosztem urządzić mieszkanie i przygotować je do sprzedaży. Flip to forma, na którą warto decydować się przede wszystkim wtedy, gdy nadarza się rzeczywista okazja mieszkaniowa – nierzadko jesteśmy dzięki temu w krótkim czasie zarobić od 30 do nawet 150 tysięcy zysku na tej samej nieruchomości. Jest to jednak opcja dla tych, którzy nie tylko są gotowi poświęcić swój czas i pieniądze na ewentualnego pośrednika, ale także mają przestrzeń do pogłębiania wiedzy z zakresu zakupu, sprzedaży, ale także wykończenia.
A która z inwestycji jest bardziej opłacalna? Jest to poniekąd uzależnione od naszych celów i od obecnej sytuacji finansowej. W przypadku całkowitego pozbycia się wszystkich środków na zakup nieruchomości pod wynajem bez kredytu, pozbawiamy się w pewnym sensie możliwości płynnego operowania gotówką – jest to zatem inwestycja długoterminowa, która może na kilka lat uniemożliwić nam zakup kolejnych nieruchomości. W przypadku zakupu tańszych mieszkań i sprzedaży z dużym zyskiem, nie pozbawiamy się tej możliwości i w zaledwie kilka miesięcy, istnieje możliwość szybkiego zakupu następnego mieszkania. Lokowanie kapitału we własnych nieruchomościach służy jednak także jako zabezpieczenie pieniędzy przed utratą ich wartości. Z tego względu warto ustalić własne cele i motywacje oraz określić, który rodzaj inwestycji będzie w danym okresie najbardziej opłacalny.
Próg wejścia związany z inwestowaniem w nieruchomości jest stosunkowo wysoki. Jeśli chcemy zakupić akcje, możemy to zrobić dysponując bardzo niewielkimi środkami. A jak zacząć inwestować w nieruchomości w sposób bezpieczny? W przypadku mieszkań musimy zgromadzić przynajmniej 20% ceny nieruchomości oraz środki na koszty około kredytowe. Szczególnie w przypadku większych miast, kwoty te są więc całkiem duże, a stale rosnące ceny mieszkań oraz groźba inflacji, nie poprawiają sytuacji poczatkującego inwestora. Z tego względu, jeszcze przed zakupem pierwszego mieszkania, konieczne będzie zwiększona aktywność zawodowa, nie tylko na etacie, ale także w formie dorywczych zleceń.
Osoby, które nie mają możliwości stałego polepszania swojej sytuacji finansowej, prawdopodobnie nie będą w stanie wejść w świat inwestowania. Odłożone środki to jednak nie wszystko – znalezienie i finalizacja zakupu mieszkania to proces niesamowicie stresujący, żmudny i wymagający dużej motywacji i chęci pogłębiania wiedzy. Sama edukacja inwestowania w nieruchomości także wymaga dużej cierpliwości. Warto z tego powodu korzystać z usług doradców kredytowych czy podatkowych.
Osoby, które chcą kupić pierwsze mieszkanie nierzadko zmagają się z problemami dotyczącymi tego jak inwestować w nieruchomości za pomocą kredytu i czy jest to rozwiązanie bezpieczne. Jak pokazują szacunkowe obliczenia, mieszkanie kupione na kredyt, dzięki tak zwanej dźwigni finansowej, ma szansę przynieść dużo większą stopę zwrotu. Jeśli dysponujemy nadwyżkami umożliwiającymi dodatkowe nadpłacanie kredytu, zysk ten może się jeszcze zwiększyć. Aby jednak kredyt był bezpieczny, warto dysponować środkami umożliwiającymi jego miesięczną spłatę. W przypadku płynnych środków, nawet kilka kredytów hipotecznych nie stanowi dużego zagrożenia finansowego. Jeśli jednak nie posiadamy żadnych oszczędności, a miesięczne opłaty całkowicie pochłaniają zarobki, nie będzie możliwości optymalnej spłaty kredytu i może on okazać się sporym obciążeniem. Warto jednak pamiętać, że kredyt w najgorszym razie można refinansować bądź sprzedać nieruchomość. Wobec czego inwestowanie w nieruchomości przy użyciu instrumentów finansowych jest dość bezpiecznym rozwiązaniem na rynku.
Inwestowanie w nieruchomości jest drogą, która – o ile zostanie dobrze przeprowadzona, może zagwarantować nam tak zwaną wolność finansową, czyli majątek pozwalający na godne utrzymanie się bez konieczności pracy do końca życia. Praca może być wówczas dodatkowym zajęciem, nie jest jednak koniecznością. Zbudowanie takiego majątku wymaga jednak wielu lat skrupulatnego gromadzenia wiedzy i oszczędzania nadwyżek umożliwiających finalizowanie kolejnych zakupów. Do finansowej wolności nie ma jednak potrzeby gromadzenia kilkunastu mieszkań. W przypadku oszczędnego życia już jedna nieruchomość może znacząco zasilić nasz miesięczny budżet. W przypadku posiadania kilku dobrze ulokowanych i opłacalnych mieszkań, nawet około 4 nieruchomości mogą zapewnić nam w najgorszym razie częściową wolność finansową
Sprawdź również:
